개발자는 유동성, 투명성 문제로 인해 11월 이후 주가가 50% 이상 급락했습니다.
Evergrande와 Kaisa의 채무 불이행 이후 중국의 Shimao Group은 부채가 많은 부동산 시장에서 광범위한 위기에 대한 두려움을 불러일으키는 가장 최근의 부동산 개발업체입니다.
11월 이후 중국의 13번째로 큰 부동산 개발업체인 Shimao는 주가가 50% 이상 급락했으며 12월 내내 사상 최저치를 유지했습니다. 이달 초 시마오의 역외채권 가치는 12% 하락해 2012년 1월 이후 최저치를 기록했다.
역내 채권 가치도 하락해 상하이 증권거래소가 일시적으로 거래를 중단했다. 11월에 S&P Global Ratings는 어려운 비즈니스 상황이 회사의 디레버리징을 방해할 수 있다는 우려로 인해 Shimao의 장기 발행자 신용 등급을 BB+에서 덜 안전한 BBB-로 강등했습니다.
판매 부진과 재융자 위험 증가를 이유로 신용평가사 Fitch와 Moody’s도 Shimao의 등급을 하향 조정했습니다.
그룹을 “타락한 천사”에 가깝게 정크 본드 상태로 만든 Shimao의 갑작스러운 급락은 투자자들을 당황하게 했습니다.
일부 분석가들은 Shimao의 어려움이 규제 요건을 충족하고 최근까지 강력한 신용 등급을 누렸던 점을 감안할 때 오랫동안 예견되었던 Evergrande 및 Kaisa 위기보다 중국 부동산 시장을 더 불안정하게 만들 수 있다고 우려합니다.
Shimao는 부채 증가에도 불구하고 재무 상태가 양호해야 함을 시사하는 베이징의 3가지 레드 라인(과잉 부채를 가진 개발자 간의 차입을 제한하기 위해 도입된 지표)을 위반하지 않았습니다.
경영진과 개발 부서 간의 거래로 인해 사업의 취약한 부분을 지원하려는 우려가 제기된 후 회사의 재무 건전성에 문제가 생겼습니다.
수개월 동안 Shimao의 역내 채권은 역외 채권보다 훨씬 더 할인된 가격으로 거래되어 그룹에 대한 정보의 비대칭을 시사했습니다. 이는 회사의 가시성 부족에 대한 전반적인 불안을 가중시켰으며, 이는 많은 중국 부동산 개발업자에게 공통적인 문제였습니다.
중국 부동산 시장은 경제의 4분의 1 이상을 차지한다. [File: Qilai Shen/Bloomberg] (블룸버그)투자자들은 또한 최근 상하이에서 96개의 시마오 부동산을 구입한 주택 구매자들이 이미 시마오의 대출 기관 중 하나인 루자쭈이 인터내셔널 트러스트(Lujiazui International Trust)에 담보로 제공되었기 때문에 소유권 이전을 등록할 수 없다는 보고에 겁을 먹었습니다.
UBS는 리서치 노트에서 “특히 취약한 부동산 시장에서 이것이 시마오의 이미지와 향후 계약 판매에 영향을 미칠 수 있다고 생각한다”고 말했다. “앞으로 우리는 2022년 1월 회사의 채권 만기가 관건이 될 것이라고 믿습니다.
시마오는 2020년 계약 매출 상위 10위권에 들었고 불과 몇 달 전에 투자 등급 개발자로 평가되었기 때문에 시마오가 지불을 놓치는 경우 이는 해당 부문에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 생각합니다. “
주거 및 상업용 부동산을 개발하는 Shimao는 약 101억 달러의 역외 및 역외 채권 발행을 보유한 중국 최대의 부동산 부채 발행업체 중 하나입니다. 그룹의 육상 유닛인 Shanghai Shimao는 9월 말 현재 총 156억 달러의 부채를 가지고 있습니다.
이 그룹의 문제는 이달 초 중국 최대 부동산 개발업체인 Evergrande Group과 Kaisa Group이 역외 부채에 대한 디폴트를 선언하고 광대한 부동산 시장에 대한 신뢰를 흔들면서 발생했습니다.
중국의 부동산 부문은 중국 국내총생산(GDP)의 4분의 1 이상을 차지하고 있어 세계 경제의 전망과 얽혀 있습니다.
Engel & Völkers Hong Kong의 소유주이자 교장인 Chris Liem은 Al Jazeera에 Shimao가 여전히 지속 가능하다고 생각하지만 회사의 투명성이 부족하다고 말했습니다.
Liem은 “문제는 최고 경영진의 의사 소통과 투명성이며 불행히도 답변보다 더 많은 질문을 남깁니다.”라고 말했습니다.
명확성 문제
Shimao는 시장 소문에 대한 투자자 신뢰 하락을 비난했습니다. 월요일에 그룹은 향후 3개월 내에 만기가 되는 역외 채권 상환을 위해 호텔과 상업용 부동산 일부를 매각하는 방안을 논의 중이라고 밝혔습니다.
이달 초 이 회사는 홍콩 그랜드 빅토리아 개발 지분 22.5%를 약 7억 7000만 홍콩 달러(9900만 달러)의 손실에 매각할 것이라고 발표했다.
UBS는 그룹이 Tai Wo Ping의 주거 개발과 Cheung Sha Wan 주택 프로젝트의 지분 20%를 포함하여 홍콩의 다른 자산을 처분할 수 있다고 예측했습니다.
투자 은행은 “이 두 프로젝트를 통해 회사가 16억 달러를 재활용할 수 있을 것으로 추정합니다.”라고 말했습니다.
Liem은 구매자들이 그룹의 재정 건전성에 대한 의구심이 사라질 때까지 경계를 늦추지 않을 것이라고 말했습니다.
“Shimao의 기업 커뮤니케이션은 명확성의 부족이 현재 가장 큰 문제이기 때문에 보다 적극적인 역할을 해야 합니다.”라고 그는 말했습니다. “회사 CFO의 변화도 불확실성을 만듭니다.”
Liem은 “사업 자체가 지속 가능하지 않다면 착륙이 부드럽게 이루어질 수 있도록 재구성될 것입니다.”라고 덧붙였습니다.
Liem은 Shimao와 같은 개별 개발자가 “결과”에 직면할 것이지만 베이징이 업계 전반에 걸친 위기가 지켜보는 것을 허용할 것이라고는 생각하지 않는다고 말했습니다.
Liem은 “베이징은 자산 매각과 채무 불이행 프로젝트에 대한 구매자 찾기를 포함하는 광범위한 부문에 대한 회복 계획을 가질 가능성이 가장 높습니다.”라고 말했습니다.
